買大灣區樓不經代理直接同發展商買OK嗎？ 

沈永年
2020年05月20日

早陣子收到讀者求助，說在春節前在珠海買樓付了訂金，但因遇上疫情，難以在限期前付清尾數。據讀者所述，她是直接到發展商那邊買的，接洽的是發展商的高級置業顧問；儘管她如何向顧問解釋繳款的困難，顧問都不加理會，且多次催促必須在限期前繳款，否則當違約處理。讀者非常擔心，請教我可以怎樣做。 
 
得悉情況後，筆者也覺得這個問題實在較難處理，主要是該讀者直接透過發展商買樓，沒有香港中介幫她跟進。其實很早前早已有讀者問我，在內地買一手樓，是否必須透過中介才能購買？筆者當時已表明，買內地樓最好還是跟香港有實力的中介購買。 
 
先解釋，在內地所有一手樓盤，都有一個中介系統，正如香港一樣，發展商旗下所有物業都會安排地產代理公司轉介給客戶，當然，客戶可以選擇不經中介跑到發展商面前要求直接購買，但當到達售樓現場，發展商始終都會安排一個內場銷售員給客戶協助辦理前後期手續，你肯定不可能是直接和發展商簽約！而購買大灣區樓盤的話，發展商更多數會安排一個內地的中介予客戶跟進售樓事務，這是基於一個行內規定的售樓系統。 
 
至於佣金制度方面，如果客戶是經香港中介買樓的話，交易完成後，發展商會向他們發放佣金；但若然客戶是透過發展商的內場銷售員買樓的話，發展商就會將那筆佣金全數給予內地銷售員，即是說，內場銷售員收到的佣金會大得多。說清楚一點，佣金發放給那一方對發展商來說是沒分別的，依舊是那筆佣金，並沒有少了，但對那些內場銷售員分別可大了，如果客戶直接透過他們買樓簡直求之不得，因為那筆佣金不需與香港中介分享。既然如此，他們又怎麼會關心客戶需要，幫你申請延期付款呢？你遲些繳款，他們就遲些收佣，當然會用盡辦法逼你盡快繳清款項，甚至是阻撓你申請延期！ 
 
所以筆者一直建議，若本港投資者選中大灣區物業的話，應在香港找熟悉內地情況的地產代理公司，而他們又能安排港人置業顧問為你辦理買樓事宜就更好。要是直接向發展商購買物業，他們也只會安排一些內地置業顧問協助你辦理手續，到時除了可能在溝通上出現誤差，有的甚至不會理解香港客戶的需要，就像那位讀者般想申請延期繳款卻求救無門，最終身心俱疲。 
 
再者，就算直接跑到發展商那裡購買物業，客戶也不會享有特別折扣！至於針對上述讀者的情況，筆者只能建議她直接向發展商的香港上市公司總部撰寫申請函，當然信中內容需要寫得善意些，講述自己的親身慘況，希望借助香港上市公司的力量令申請延期繳款成功！