發展商突要求由精裝轉毛坯早前購入的橫琴公寓仲值得持有嗎?
沈永年
2020年07月08日
2020年07月08日
有讀者表示,早幾年前已開始在珠海橫琴投資數間辦公用物業。於2016年在當地更名買了一間4.9米高的公寓,均價約每平米3.5萬,總面積約60平米,但物業至今仍未交付,預計明年才可收樓,原因是發展商將原先的帶精裝單位改為毛胚交付,並把裝修費扣回當樓價,要求讀者在限期內繳清尾數,否則收回單位,到時就要蝕更名費15萬元。讀者於是問我,這套物業還有沒有持有的價值。
根據讀者所描述,筆者估計當時那套公寓項目,肯定以複式作招徠,但要是毛坯的話,可能真的要考慮清楚,始終國內裝修並不便宜,以讀者買的公寓單位來計算,裝修費可能動軋幾十萬元人民幣,目前珠海平均的租金收入,也頂多每月數千元人民幣左右,計及投資成本和裝修費後,根本不划算。
要是不打算裝修的話,可能這套公寓需要長期持有,純賺升值。而橫琴這區的情況就像深圳前海,整個規劃成熟最少都要五年時間。雖然前海目前尚未完全發展成熟,但樓價確實升了不少。不過,我覺得該讀者所買的公寓價錢偏貴,這價錢足已買到很高質素、環境好、位置正的住宅了。
我一直強調,如果能買的,就盡量買住宅不要買公寓,一來現在買住宅的多數帶裝修。若然不得不買公寓,不僅要地段好,還必須租金收益高,你買公寓當然是希望收租,基本上起碼要達有4-5%收益,如果只有住宅的1-2%,就真的不要買了。
還有是戶型越小越好,容易在二手市場放售,基本上在二手市場上買這類物業的都是一些買不起樓的年輕人,所以總價要低一點,單價當然也是越低越好。另有一點需要注意,國家有關部門已明確指出,住宅使用年期屆滿後可以自動續期,但商業性公寓則未有明確指示,普遍說法是使用期屆滿後,可以繳納出讓金,類似香港補地價、交地稅等方式延續使用期。
不僅如此,內地政府對公寓有嚴格的規管,不准發展商將公寓裝修成住宅出售,由上海、北京、深圳已陸續出台打擊公寓銷售的措施,現時珠海也在打擊範圍內,也是讀者所買的公寓改為毛坯的原因。要是大家買了這類物業,之後想裝修成複式住宅也只能偷偷摸摸,若然收到政府投訴就必須清拆,到時又要被迫付出一筆裝修費了。
最後筆者多給一個建議,就是投資者不宜將資金投放於同一類型產品及同一個區域上,我甚至不會將資金全投資在同一個城市。即使你眼光有多準,始終有些情況是你不能控制的,例如政策問題、疫情等,這些問題一旦出現或直接令資金周轉有困難。為減輕投資風險,分散城市、區域、產品類型投資一向是我投資大灣區廿多年來所抱持的最基本宗旨。
根據讀者所描述,筆者估計當時那套公寓項目,肯定以複式作招徠,但要是毛坯的話,可能真的要考慮清楚,始終國內裝修並不便宜,以讀者買的公寓單位來計算,裝修費可能動軋幾十萬元人民幣,目前珠海平均的租金收入,也頂多每月數千元人民幣左右,計及投資成本和裝修費後,根本不划算。
要是不打算裝修的話,可能這套公寓需要長期持有,純賺升值。而橫琴這區的情況就像深圳前海,整個規劃成熟最少都要五年時間。雖然前海目前尚未完全發展成熟,但樓價確實升了不少。不過,我覺得該讀者所買的公寓價錢偏貴,這價錢足已買到很高質素、環境好、位置正的住宅了。
我一直強調,如果能買的,就盡量買住宅不要買公寓,一來現在買住宅的多數帶裝修。若然不得不買公寓,不僅要地段好,還必須租金收益高,你買公寓當然是希望收租,基本上起碼要達有4-5%收益,如果只有住宅的1-2%,就真的不要買了。
還有是戶型越小越好,容易在二手市場放售,基本上在二手市場上買這類物業的都是一些買不起樓的年輕人,所以總價要低一點,單價當然也是越低越好。另有一點需要注意,國家有關部門已明確指出,住宅使用年期屆滿後可以自動續期,但商業性公寓則未有明確指示,普遍說法是使用期屆滿後,可以繳納出讓金,類似香港補地價、交地稅等方式延續使用期。
不僅如此,內地政府對公寓有嚴格的規管,不准發展商將公寓裝修成住宅出售,由上海、北京、深圳已陸續出台打擊公寓銷售的措施,現時珠海也在打擊範圍內,也是讀者所買的公寓改為毛坯的原因。要是大家買了這類物業,之後想裝修成複式住宅也只能偷偷摸摸,若然收到政府投訴就必須清拆,到時又要被迫付出一筆裝修費了。
最後筆者多給一個建議,就是投資者不宜將資金投放於同一類型產品及同一個區域上,我甚至不會將資金全投資在同一個城市。即使你眼光有多準,始終有些情況是你不能控制的,例如政策問題、疫情等,這些問題一旦出現或直接令資金周轉有困難。為減輕投資風險,分散城市、區域、產品類型投資一向是我投資大灣區廿多年來所抱持的最基本宗旨。