發展商突要求由精裝轉毛坯早前購入的橫琴公寓仲值得持有嗎？

沈永年
2020年07月08日

有讀者表示，早幾年前已開始在珠海橫琴投資數間辦公用物業。於2016年在當地更名買了一間4.9米高的公寓，均價約每平米3.5萬，總面積約60平米，但物業至今仍未交付，預計明年才可收樓，原因是發展商將原先的帶精裝單位改為毛胚交付，並把裝修費扣回當樓價，要求讀者在限期內繳清尾數，否則收回單位，到時就要蝕更名費15萬元。讀者於是問我，這套物業還有沒有持有的價值。 
 
根據讀者所描述，筆者估計當時那套公寓項目，肯定以複式作招徠，但要是毛坯的話，可能真的要考慮清楚，始終國內裝修並不便宜，以讀者買的公寓單位來計算，裝修費可能動軋幾十萬元人民幣，目前珠海平均的租金收入，也頂多每月數千元人民幣左右，計及投資成本和裝修費後，根本不划算。 
 
要是不打算裝修的話，可能這套公寓需要長期持有，純賺升值。而橫琴這區的情況就像深圳前海，整個規劃成熟最少都要五年時間。雖然前海目前尚未完全發展成熟，但樓價確實升了不少。不過，我覺得該讀者所買的公寓價錢偏貴，這價錢足已買到很高質素、環境好、位置正的住宅了。 
 
我一直強調，如果能買的，就盡量買住宅不要買公寓，一來現在買住宅的多數帶裝修。若然不得不買公寓，不僅要地段好，還必須租金收益高，你買公寓當然是希望收租，基本上起碼要達有4-5%收益，如果只有住宅的1-2%，就真的不要買了。 
 
還有是戶型越小越好，容易在二手市場放售，基本上在二手市場上買這類物業的都是一些買不起樓的年輕人，所以總價要低一點，單價當然也是越低越好。另有一點需要注意，國家有關部門已明確指出，住宅使用年期屆滿後可以自動續期，但商業性公寓則未有明確指示，普遍說法是使用期屆滿後，可以繳納出讓金，類似香港補地價、交地稅等方式延續使用期。 
 
不僅如此，內地政府對公寓有嚴格的規管，不准發展商將公寓裝修成住宅出售，由上海、北京、深圳已陸續出台打擊公寓銷售的措施，現時珠海也在打擊範圍內，也是讀者所買的公寓改為毛坯的原因。要是大家買了這類物業，之後想裝修成複式住宅也只能偷偷摸摸，若然收到政府投訴就必須清拆，到時又要被迫付出一筆裝修費了。 
 
最後筆者多給一個建議，就是投資者不宜將資金投放於同一類型產品及同一個區域上，我甚至不會將資金全投資在同一個城市。即使你眼光有多準，始終有些情況是你不能控制的，例如政策問題、疫情等，這些問題一旦出現或直接令資金周轉有困難。為減輕投資風險，分散城市、區域、產品類型投資一向是我投資大灣區廿多年來所抱持的最基本宗旨。