恒大劈價促銷內地盤大灣區樓市現危機？

沈永年
2020年09月23日​

中國恒大日前公佈，旗下全線樓盤將以7折優惠價發售。消息一出，馬上引起不少港人的關注和討論；有人質疑恒大負債嚴重超出「三條紅線」，周轉不靈要清盤，亦有人擔心大灣區樓價會因此而下滑。 
 
不過，如果大家一直有留意恒大的資訊，不難發現他們每年都會推出促銷計劃，內地人對此亦早已見慣不怪。恒大今年新年時亦推出過類似優惠，以前更試過將旗下樓盤減至半價出售呢！只是因為香港的發展商從未推出這樣的優惠，港人才會對恒大減價的消息感到如此驚訝及擔憂。 
 
這些折扣優惠，說穿了也不過是恒大的銷售策略而已；跟商場商店促銷一樣，先漲價後打折，讓客人覺得很划算，有取巧成份，但不涉及欺騙，屬常見的市場推廣手法之一。其實除了那些推出時間較長但仍未成功出售的單位，真的會以7折的低價速銷外，大部分單位的價格基本上都只是輕微下調。至於恒大減價會否影響大灣區樓價，筆者現正身處內地，每天走訪不同樓盤，並未發現其他發展商的樓盤價格有所波動。 
 
房地產是國內極為重要的經濟命脈之一，中央政府的監管十分嚴格，各地方政府亦會按中央的政策管理其管治區。為防止期房炒賣的行為，政府規定住宅實際成交價不得高於或低於備案價10%至15%；當實際成交價格高於備案價格或下浮幅度超過15%時，商品房網上銷售系統將自動鎖定交易，無法進行網上簽約程序。所以，就算恒大真的想以原價7折出售樓盤，制度上根本不容許，即使先漲價再打折沒有問題，事前也需要先跟房管部門備案。 
 
筆者笑言政府是中國最大的發展商，監控著全國發展商，杜絕炒樓或地產霸權，早前的萬達廣場事件就是個好例子。萬達集團業務遍布多國，範圍包括商業、文化等多個層面，萬達廣場推出時，市場反應十分熱烈，但約兩星期後，卻突然傳來融創中國以接近632億元人民幣，向萬達集團收購了76間酒店及13個文化旅遊項目的消息。 
 
不過，這也不是內地首次出現政府為杜絕炒樓或地產霸權而安排的收購事件；早前萬科企業就以551億元人民幣，收購了廣東國際信託投資在廣州市的16幅地皮。政府為控制樓市，有時會要求一間發展商收購另一間發展商，而收購的價錢一般都十分可觀，所以被收購也不一定是壞事。 
 
至於那些以7折發售的單位是否值得購買，主要還是看自己的預算。如果自己的能力真的只能負擔這類特價單位，這也不失為一個選擇。不少港人就是嫌香港樓價高企、單位面積小，遲遲不「上車」，結果樓價不斷攀升，他們還是不斷等，至今仍然未能置業。媽媽以前總是叫筆者在街市將近關門時才去買餸，因為價格比平時低，但是減價貨品都是買了一整天後剩下的，質素一定較差。特價單位也是一樣，由於都是別人選擇完剩下的，質素一定較其他單位差，可能是低層或頂層，大門對正垃圾房等。 
 
從投資角度來看，特價單位也是一些不怎樣吸引的貨尾，所以購買前需有心理準備，將來再放售會有一定難度，單位的升值潛亦會比同一樓盤的其他單位低。就筆者留意內地樓市二十多年來所見，因著政府的嚴謹監管，近年大灣區的樓價都越趨穩定，樓市的升跌都在制範圍內，因此大家也不用擔心自己買貴了樓，亦無須急於在這段期間買樓。要謹記先看清楚、做好功課才作決定，這樣投資贏面也會大很多。