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大灣區買樓被要求簽「雙合約」買家應該如何應對?

沈永年
2020年05月06日
有讀者說在中山買了一套物業,但奇怪的是,認購合約內所標明的價錢低於總價,至於超出的部分,發展商那邊說屬於團購費用,會分開另一份合約來標明,問我這個做法有沒有問題? 
 
告訴大家,這其實是內地一種非常流行的做法,稱為「雙合約」,即使是一間具實力的大型發展商,也會如此。「雙合約」不屬於正式公開的做法,其實是發展商用來避開「限價令」的技倆。內地政府早前曾對部分城市頒佈「限價令」,規定物業售價不能高於限制,倘若發展商的售價超出限制就算違規。 
 
目前深圳仍然實施「限價令」,而中山此前也曾推出「限價令」一段時間,規定實際銷售價格不得高於備案價格,惟「限價令」對二手樓市場造成嚴重打擊,因而被受批評。雖然目前大灣區大多數城市已再沒有「限價令」了,但其實政府仍然密切監控樓價,只是沒有明文公佈,是一個非公開形式的限價。 
 
據內地政府規定,發展商在起樓時必須申請預售證,並在賣樓前必先提供一個報備價,列出該樓盤單位的售價,這個價錢必須經政府審批;據我所知,這個價錢在政府內部電腦也可查到。其後,政府會因應發展商的報備價進行監察,並規定報備價與市場價錢上落不得超過10%。 
 
隨著內地樓市變得暢旺,發展商當然希望最終售價超出報備價格,假設一個單位的報備價錢為每平米1萬元,當售價超出這個價錢的10%,發展商就將多出的部分另開一張合同,並以「團購費」或「裝修費」來標示,而簽署的則是發展商旗下的附屬公司。要是發展商不分開另一張合同來簽,而將總價全列在同一份合約中,基於售價已超出當時報備價的10%,就算樓宇成功出售,買家付了所有金額,政府也有權不批准網簽。 
 
其實,對買家和發展商來講,以「團購費」或「裝修費」來另擬一份合約並非壞事,除了可順利網簽外,發展商和買家所交的稅款亦相對較少。由於多出的部分屬於公司利潤,交的是利得稅,稅率較高,發展商寧願將交少了稅的部分,以折扣或優惠形式回贈買家,達至雙贏。 
 
當然,簽署合約時也有一些地方要留意:首先要確保涉及主要款項的合約,一定要和發展商簽署而不是其附屬公司,因為團購費或裝修費沒可能高過樓價。其次,付款前要核對清楚帳戶名稱,確保最大筆款項是直接支付給發展商。此外,簽約及付款前要確認裝修公司是發展商指定公司,最好有發展商發出的委託書作證明。

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