大灣區買樓被要求簽「雙合約」買家應該如何應對？

沈永年
2020年05月06日

有讀者說在中山買了一套物業，但奇怪的是，認購合約內所標明的價錢低於總價，至於超出的部分，發展商那邊說屬於團購費用，會分開另一份合約來標明，問我這個做法有沒有問題？ 
 
告訴大家，這其實是內地一種非常流行的做法，稱為「雙合約」，即使是一間具實力的大型發展商，也會如此。「雙合約」不屬於正式公開的做法，其實是發展商用來避開「限價令」的技倆。內地政府早前曾對部分城市頒佈「限價令」，規定物業售價不能高於限制，倘若發展商的售價超出限制就算違規。 
 
目前深圳仍然實施「限價令」，而中山此前也曾推出「限價令」一段時間，規定實際銷售價格不得高於備案價格，惟「限價令」對二手樓市場造成嚴重打擊，因而被受批評。雖然目前大灣區大多數城市已再沒有「限價令」了，但其實政府仍然密切監控樓價，只是沒有明文公佈，是一個非公開形式的限價。 
 
據內地政府規定，發展商在起樓時必須申請預售證，並在賣樓前必先提供一個報備價，列出該樓盤單位的售價，這個價錢必須經政府審批；據我所知，這個價錢在政府內部電腦也可查到。其後，政府會因應發展商的報備價進行監察，並規定報備價與市場價錢上落不得超過10%。 
 
隨著內地樓市變得暢旺，發展商當然希望最終售價超出報備價格，假設一個單位的報備價錢為每平米1萬元，當售價超出這個價錢的10%，發展商就將多出的部分另開一張合同，並以「團購費」或「裝修費」來標示，而簽署的則是發展商旗下的附屬公司。要是發展商不分開另一張合同來簽，而將總價全列在同一份合約中，基於售價已超出當時報備價的10%，就算樓宇成功出售，買家付了所有金額，政府也有權不批准網簽。 
 
其實，對買家和發展商來講，以「團購費」或「裝修費」來另擬一份合約並非壞事，除了可順利網簽外，發展商和買家所交的稅款亦相對較少。由於多出的部分屬於公司利潤，交的是利得稅，稅率較高，發展商寧願將交少了稅的部分，以折扣或優惠形式回贈買家，達至雙贏。 
 
當然，簽署合約時也有一些地方要留意：首先要確保涉及主要款項的合約，一定要和發展商簽署而不是其附屬公司，因為團購費或裝修費沒可能高過樓價。其次，付款前要核對清楚帳戶名稱，確保最大筆款項是直接支付給發展商。此外，簽約及付款前要確認裝修公司是發展商指定公司，最好有發展商發出的委託書作證明。