「三條紅線」下的買樓須知

沈永年
2020年09月30日​

住建部和中國人民銀行上月在北京召開了重點房企座談會，並制定「三條紅線」作為房地產融資的指標。政策一公佈，筆者馬上收到很多讀者提問：他買的物業的發展商踩了兩條，甚至全踩三條紅線，該怎麼辦？購買全踩三條紅線的發展商的物業會不會容易「爛尾」，甚至令整個市場爆破呢？新措施規定房地產企業剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比小於1倍均不得融資，並根據房企的「踩線」情況，分為「紅、橙、黃、綠」4個級別，令房企債務管理更有規模。當某一發展商不停買地建屋，容易形成炒風，因此在新政策下，銀行不會借貸給三條紅線的發展商，避免市場壟斷及發展商債台高築。 
 
其實各發展商現時的財政狀況仍未能作準，政策頒布後並非即時實施，就是希望給業界幾個月是調整期，讓各發展商好好調整業務以適應明年開始實施的新政策。發展商目前最重要的任務是令資金回籠，先消除紅線，明年才可以去融資借貸。新政策將於明年1月1日實施，屆時發展商借貸難度會大大增加，樓盤供應量必然比以往減少；供應量減少，但需求不變，樓價趨勢可想而知。不過筆者認為新措拖實施是一件好事，正如香港買樓要通過壓力測試一樣，措施有助防止投資者作過高風險的借貸。以往在香港，只要有身分證在手就可以輕易借貸，當時有不少人因此變成負資產；但隨著不同金融管理政策推出，香港的情況大有改善。 
 
筆者亦讚政府對內地樓市的監控做得十分出色，當某城市的樓價太高，就推出限購政策，令市民到其他樓價較低的城市置業，這樣全國樓價將逐步趨向平均。至於未來購買哪些發展商的樓盤比較好，筆者則認為主要看個人喜好，因為每個發展商都有自己的特色；就如買手機一樣，有的牌子賣點是價格便宜，有的則是功能多，大家各有市場。筆者投資多年，買過不少發展商的樓盤，認為國內發展商可分為三類：進取、中規中矩、保守。筆者很多年前購入了某屋苑第一期的一個單位，價錢實惠、玩樂設施、社區配套一應俱全，食街、酒店、兒童水上樂園、商場、學校、醫療中心⋯⋯應有盡有。當時大家都很期待第二期落成，可惜最終都是一期止步。購買保守型物業的風險較低，但卻容易「越住越頹」。 
 
根據筆者的住樓經驗，私人發展商或保守型發展商的產品是吸引的，但由於幢數較少，售出後就只是保持管理，物業保養和設施、配套更新都不是最理想。相反，進取型發展商旗下的樓盤多，後期管理會較佳。消費者決定買樓前一定會先查看該發展商的資訊及評價，因此這些發展商會定期翻新舊的樓盤，又會優化管理系統，將其系統化，有的更會替旗下物管公司上市，質素有一定保證。正如做裝修一樣，做過十個單位的，一定比做過一個單位的來得專業。「三條紅線」是政府給發展商的借貸規範，也是消費者選擇理想發展商的參考指引；不同風格的發展商各有優、缺點，先了解其好處及風險再作投資，才可以買得安心、住得稱心！