「三條紅線」下的買樓須知
沈永年
2020年09月30日
2020年09月30日
住建部和中國人民銀行上月在北京召開了重點房企座談會,並制定「三條紅線」作為房地產融資的指標。政策一公佈,筆者馬上收到很多讀者提問:他買的物業的發展商踩了兩條,甚至全踩三條紅線,該怎麼辦?購買全踩三條紅線的發展商的物業會不會容易「爛尾」,甚至令整個市場爆破呢?新措施規定房地產企業剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比小於1倍均不得融資,並根據房企的「踩線」情況,分為「紅、橙、黃、綠」4個級別,令房企債務管理更有規模。當某一發展商不停買地建屋,容易形成炒風,因此在新政策下,銀行不會借貸給三條紅線的發展商,避免市場壟斷及發展商債台高築。
其實各發展商現時的財政狀況仍未能作準,政策頒布後並非即時實施,就是希望給業界幾個月是調整期,讓各發展商好好調整業務以適應明年開始實施的新政策。發展商目前最重要的任務是令資金回籠,先消除紅線,明年才可以去融資借貸。新政策將於明年1月1日實施,屆時發展商借貸難度會大大增加,樓盤供應量必然比以往減少;供應量減少,但需求不變,樓價趨勢可想而知。不過筆者認為新措拖實施是一件好事,正如香港買樓要通過壓力測試一樣,措施有助防止投資者作過高風險的借貸。以往在香港,只要有身分證在手就可以輕易借貸,當時有不少人因此變成負資產;但隨著不同金融管理政策推出,香港的情況大有改善。
筆者亦讚政府對內地樓市的監控做得十分出色,當某城市的樓價太高,就推出限購政策,令市民到其他樓價較低的城市置業,這樣全國樓價將逐步趨向平均。至於未來購買哪些發展商的樓盤比較好,筆者則認為主要看個人喜好,因為每個發展商都有自己的特色;就如買手機一樣,有的牌子賣點是價格便宜,有的則是功能多,大家各有市場。筆者投資多年,買過不少發展商的樓盤,認為國內發展商可分為三類:進取、中規中矩、保守。筆者很多年前購入了某屋苑第一期的一個單位,價錢實惠、玩樂設施、社區配套一應俱全,食街、酒店、兒童水上樂園、商場、學校、醫療中心⋯⋯應有盡有。當時大家都很期待第二期落成,可惜最終都是一期止步。購買保守型物業的風險較低,但卻容易「越住越頹」。
根據筆者的住樓經驗,私人發展商或保守型發展商的產品是吸引的,但由於幢數較少,售出後就只是保持管理,物業保養和設施、配套更新都不是最理想。相反,進取型發展商旗下的樓盤多,後期管理會較佳。消費者決定買樓前一定會先查看該發展商的資訊及評價,因此這些發展商會定期翻新舊的樓盤,又會優化管理系統,將其系統化,有的更會替旗下物管公司上市,質素有一定保證。正如做裝修一樣,做過十個單位的,一定比做過一個單位的來得專業。「三條紅線」是政府給發展商的借貸規範,也是消費者選擇理想發展商的參考指引;不同風格的發展商各有優、缺點,先了解其好處及風險再作投資,才可以買得安心、住得稱心!
其實各發展商現時的財政狀況仍未能作準,政策頒布後並非即時實施,就是希望給業界幾個月是調整期,讓各發展商好好調整業務以適應明年開始實施的新政策。發展商目前最重要的任務是令資金回籠,先消除紅線,明年才可以去融資借貸。新政策將於明年1月1日實施,屆時發展商借貸難度會大大增加,樓盤供應量必然比以往減少;供應量減少,但需求不變,樓價趨勢可想而知。不過筆者認為新措拖實施是一件好事,正如香港買樓要通過壓力測試一樣,措施有助防止投資者作過高風險的借貸。以往在香港,只要有身分證在手就可以輕易借貸,當時有不少人因此變成負資產;但隨著不同金融管理政策推出,香港的情況大有改善。
筆者亦讚政府對內地樓市的監控做得十分出色,當某城市的樓價太高,就推出限購政策,令市民到其他樓價較低的城市置業,這樣全國樓價將逐步趨向平均。至於未來購買哪些發展商的樓盤比較好,筆者則認為主要看個人喜好,因為每個發展商都有自己的特色;就如買手機一樣,有的牌子賣點是價格便宜,有的則是功能多,大家各有市場。筆者投資多年,買過不少發展商的樓盤,認為國內發展商可分為三類:進取、中規中矩、保守。筆者很多年前購入了某屋苑第一期的一個單位,價錢實惠、玩樂設施、社區配套一應俱全,食街、酒店、兒童水上樂園、商場、學校、醫療中心⋯⋯應有盡有。當時大家都很期待第二期落成,可惜最終都是一期止步。購買保守型物業的風險較低,但卻容易「越住越頹」。
根據筆者的住樓經驗,私人發展商或保守型發展商的產品是吸引的,但由於幢數較少,售出後就只是保持管理,物業保養和設施、配套更新都不是最理想。相反,進取型發展商旗下的樓盤多,後期管理會較佳。消費者決定買樓前一定會先查看該發展商的資訊及評價,因此這些發展商會定期翻新舊的樓盤,又會優化管理系統,將其系統化,有的更會替旗下物管公司上市,質素有一定保證。正如做裝修一樣,做過十個單位的,一定比做過一個單位的來得專業。「三條紅線」是政府給發展商的借貸規範,也是消費者選擇理想發展商的參考指引;不同風格的發展商各有優、缺點,先了解其好處及風險再作投資,才可以買得安心、住得稱心!